Okresowa weryfikacja dochodów najemców lokali mieszkalnych

Obszerna nowelizacja Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z 2019 roku do dziś rodzi wiele trudności zarządcom i administratorom komunalnych budynków mieszkalnych reprezentujących JST. Na gminy został wprowadzony obowiązek weryfikacji dochodów gospodarstw domowych najemców, którzy zawarli umowy najmu po dniu 21 kwietnia 2019 roku. Gmina – nie częściej niż co 2,5 roku – weryfikuje spełnianie przez najemców kryterium wysokości dochodu, uzasadniającego oddanie w najem lub podnajem lokalu. Z obowiązku weryfikacji dochodów ustawodawca wyłączył kilka grup najemców. Przepisy prawa nie wskazują, kto w imieniu gminy przeprowadza weryfikację dochodów – urząd gminy czy też jednostka organizacyjna zarządzająca lokalami komunalnymi. Podczas proponowanego szkolenia dokładnie przeanalizujemy procedury przeprowadzania okresowej weryfikacji dochodów, krąg podmiotów wyłączonych z procesu weryfikacji i przedstawimy występujące problemy. Prowadzący, oprócz analizy regulacji prawnych, przedstawi, jak należycie stosować przepisy oraz przekaże cenne wskazówki i podpowiedzi, jak realizować obowiązki ustawowe.

• Przedstawienie zarządcom i administratorom komunalnych budynków mieszkalnych obowiązków gmin w zakresie o którym mowa w art. 21c ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz art. 17a Ustawy z dnia 22 marca 2018 roku o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw.
• Pozyskanie informacji o procedurze weryfikacji najemców w celu ustalenia, czy ich wysokość nie przekracza ustalonego przez gminę kryterium dochodowego, uprawniającego do zawarcia umowy najmu lokalu komunalnego.
• Omówienie wybranych przepisów prawa, w szczególności Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz Ustawy o dodatkach mieszkaniowych.
• Wskazanie najczęściej popełnianych błędów i nieprawidłowości, pojawiających się na etapie wykonywania czynności związanych z weryfikacją dochodów najemców.
• Poznanie odpowiedzi na najczęściej pojawiające się pytania i wątpliwości.

1. Uwarunkowania prawne
• Podstawy prawne okresowej weryfikacji dochodów.
• Najemcy podlegający weryfikacji dochodów.
• Najemcy wyłączeni z weryfikacji dochodów w szczególności zamieniający lokale mieszkalne oraz wstępujący w stosunek najmu.  
• Weryfikacja dochodów najemcy, któremu przywrócono tytuł prawny do lokalu mieszkalnego.  
2. Obowiązki zarządców mieszkaniowego zasobu gminy wynikające z Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Obowiązki gminy wynikające z Ustawy z dnia 22 marca 2018 roku o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw.
• Cel okresowej weryfikacji dochodów najemcy.
• Terminy przeprowadzenia okresowej weryfikacji dochodów.
• Definicja dochodu gospodarstwa domowego, określona ustawą z dnia 21 czerwca 2001 roku o dodatkach mieszkaniowych.
• Określenie zobowiązanych do przeprowadzenia weryfikacji, w imieniu gminy.
• Zakres wezwania najemcy do dostarczenia dokumentów.
• Terminy składania dokumentów przez najemców. 
3. Analiza dokumentów złożonych przez najemców w ramach okresowej weryfikacji dochodów.
• Wezwania do uzupełnienia dokumentów złożonych przez najemcę.
• Ustalenie wysokości dochodu gospodarstwa domowego podstawą dalszych czynności przeprowadzającego okresową weryfikację.
• Przesłanki do wypowiedzenia stawki czynszu.
• Podstawy prawne do wypowiedzenia umowy najmu, w wyniku okresowej weryfikacji dochodów.
• Różnice w ustalaniu czynszu na podstawie art. 8 i art. 21c ustawy o ochronie praw lokatorów. Zasady polityki czynszowej określone w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.
• Uprawnienia najemców w ramach okresowej weryfikacji dochodów.
• Terminy rozpoczęcia i zakończenia okresowej weryfikacji dochodów najemcy. 
4. Dyskusja.

Szkolenie adresujemy do zarządców i administratorów komunalnych budynków mieszkalnych. Do udziału zapraszamy przede wszystkim pracowników urzędów gmin (wydziałów mieszkaniowo-lokalowych, zakładów gospodarki komunalnej itd.)

Absolwent Centrum Studiów Samorządu Terytorialnego i Rozwoju Lokalnego Uniwersytetu Warszawskiego. Ukończył studia podyplomowe na Uniwersytecie Warmińsko - Mazurskim w zakresie szacowania nieruchomości, a także studia podyplomowe w zakresie zarządzania nieruchomościami. Od 1991 roku zatrudniony w urzędach gmin, gdzie zawodowo odpowiadał za zarządzanie mieniem komunalnym między innymi placówkami oświatowymi oraz komunalnymi budynkami mieszkalnymi. Do obowiązków należało między innymi gospodarowanie zasobem mieszkaniowym, ustalanie opłat za korzystanie z mieszkań komunalnych w tym także przygotowywanie różnego rodzaju umów, uchwał, zarządzeń i regulaminów. W latach 2008 – 2010 oraz od 2017 roku Członek Rady Nadzorczej Spółdzielni Mieszkaniowej „Górczewska”. Od maja 2011 roku w ramach Instytutu Aktywizacji Zawodowej Rynku Nieruchomości TRANSFER uczestniczy w udzielaniu bezpłatnych porad prawnych w sprawach związanych z rynkiem nieruchomości. Prowadzący wykłady dotyczące ustroju i funkcjonowania samorządu terytorialnego, administracji publicznej, gminnej gospodarki mieszkaniowej i spółdzielczości.