Zarządzanie zasobem mieszkaniowym

Serdecznie zapraszamy na spotkanie, na którym zostanie omówione zagadnienie zarządzania zasobem mieszkaniowym w kontekście zadań własnych gminy na podstawie ustawy: o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeku cywilnego z uwzględnieniem dokonanych zmian wprowadzonych ustawą z 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa. Przekazana zostanie uczestnikom aktualna wiedza i praktyczne wskazówki dotyczące ukształtowania nowej polityki gospodarowania zasobem budynków mieszkalnych, polityki lokalowej, czynszowej oraz remontowej w świetle obowiązującego prawa i aktualnego orzecznictwa. Nasz ekspert odpowie m.in. na pytania: Jakie są formy ochrony praw lokatorów? Jaki jest wpływ ustroju gminy na gospodarowanie zasobem mieszkaniowym? Z kim gmina może zawrzeć umowę najmu mieszkania komunalnego, a z jakich przyczyn może ją rozwiązać? Ponad to spotkanie będzie uwzględniało przepisy związane z problematyką mieszkaniową w zakresie COVID - 19. Zostaną również omówione orzeczenia sądów powszechnych i Sądu Najwyższego.

Zapoznanie uczestników z najistotniejszymi przepisami następujących aktów prawnych:

• Ustawa z 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu z uwzględnieniem ostatnio dokonanych zmian tj. ustawą z 22.03.2018 r. i ustawą z 13.06.2019 r.;
• Kodeks cywilny – w zakresie najmu lokali mieszkalnych;
• Kodeks postępowania cywilnego – tryb postepowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości.

1. Omówienie spraw związanych z ustawą o ochronie praw lokatorów tym w szczególności:
   • kogo dotyczy,
   • wyłączenia, 
   • najemcy: z umowy lub z ustawy – dokonywanie zmian w dokumentacji, udowodnienie posiadania tytułu prawnego do lokalu nabytego w świetle obecnych lub wcześniej obowiązujących przepisów prawnych – tj. Prawa lokalowego oraz ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych,
   • lokale będące w dyspozycji określonych organów, a będące własnością gminy,
   • pierwszeństwo w stosowaniu przepisów szczególnych przed przepisami ogólnymi,
   • egzekucja z lokalu a tytuł prawny do lokalu,
   • interpretacja niektórych pojęć np.: zamieszkiwanie, niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe, brak tytułu prawnego do lokalu, wartość odtworzeniowa lokalu, miejscowość pobliska, oświadczenie woli – korespondencja itp..
2. Prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów:
   • umowa najmu: na czas nieokreślony, socjalnego lokalu, na lokal zamienny, na czas stosunku pracy i na pomieszczenia tymczasowe – wymogi do ich zawarcia w tym: wywiad środowiskowy i podstawy do odmowy zawarcia umowy (omówienie spraw dot. m.in. oferty jako propozycji zawarcia umowy będącej podstawą wygaśnięcia obowiązku odszkodowawczego gminy wobec właściciela - jej skuteczność),
   • prawa i obowiązki stron stosunku najmu,
   • kaucje (sposób rozliczania w zależności od okresu czasu w jakim została wpłacona),
   • przedawnienie roszczeń,
   • czynsze i opłaty niezależne od właściciela,
   • m.in. obniżki czynszu (wymagane dokumenty, dokonanie przyznania i odmowy obniżki, uchwały rady gminy w sprawie warunków obniżania czynszu i zasad wynajmowania lokali, wywiad środowiskowy), sprawa podwyżek czynszu, weryfikacja dochodów – możliwość żądania dokumentów potwierdzających wysokość dochodów wykazanych w deklaracji,
   • podpisywanie nowych umów najmu socjalnego lokalu lub na pomieszczenie tymczasowe po wygaśnięciu okresu na jaki była zawarta umowa – wymogi,
   • wypowiedzenie stosunku prawnego przez wynajmującego i najemcę oraz wytoczenie powództwa o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego przez wynajmującego, właściciela innego lokalu, czy też współlokatora, 
   • udział gminy w sprawach sądowych o opróżnienie lokalu,
   • odszkodowania:
   • z tytułu zamieszkiwania w lokalu bez tytułu prawnego przy uprawnieniu do lokalu socjalnego, zamiennego oraz pomieszczenia tymczasowego,
   • roszczenia odszkodowawcze od gminy z tytułu nie dostarczenia lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku sądowego – udowodnienie szkody, przedawnienie roszczeń o naprawienie szkody, regres.
   • sytuacja prawna osób zajmujących lokal bez tytułu prawnego, 
   • prawo do lokalu zamiennego: z tytułu naprawy koniecznej, konieczności rozbiórki lub remontu budynku, planowanej sprzedaży lokali i nadmetrażu (kto zapewnia i w jakiej sytuacji, przesłanki ważności przyznania takiego lokalu przez gminę), w tym: omówienie zmian dokonanych nowelą z 13 czerwca 2019 r. zamiana lokali – m.in. omówienie zmian dokonanych ustawą z 13 czerwca 2019 r.
3. Uchwały rad gmin w sprawie: wieloletnich programów gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy i zasad wynajmowania lokali - jak również wspomniane uchwały rad gmin w sprawie pomieszczeń tymczasowych.
4. Sprawy dotyczące najmu wynikające z przepisów Kodeksu cywilnego: 
   • prawa i obowiązki stron w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu (zbycie budynku lub lokali w budynku – sytuacja prawna m.in. najemców),
   • wstąpienie w stosunek najmu po śmierci najemcy - omówienie zmian w tym zakresie dokonanych ustawą z 13 czerwca 2019 r.,
   • prawa małżonków i rozwiedzionych małżonków (w tym: szczegółowe omówienie tej problematyki począwszy od przepisów Kodeksu zobowiązań o najmie lokali, wydanego na podstawie rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dn. 27 X 1933 roku do obecnej chwili,
   • odpowiedzialność za zapłatę czynszu i innych należnych opłat,
   • przedawnienie roszczeń majątkowych,
   • inne sprawy, które nie zostały objęte ustawą o ochronie praw lokatorów a mające odzwierciedlenie w przepisach Kodeksu cywilnego.
5. Sprawy uregulowane przepisami Kodeksu postępowania cywilnego oraz przepisami wykonawczymi w tym:
   • sprawa pomieszczeń tymczasowych:
   • tryb postepowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia, m.in. sprawy związane z wnioskiem komornika o wszczęciu egzekucji, sprawa dot. orzeczeń sądowych zapadłych przed 16 listopada 2011 r., w których brak wskazania przyczyn eksmisji, o których mowa w art. 17 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów i po tej dacie, usunięcie ruchomości itp., 
   • problematyka związana z żądaniem przez powoda ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego czy też prawa.
   • prawo do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe.
6. Orzecznictwo.

Pracownicy wydziałów gospodarki lokalami urzędów gmin, pracownicy zakładów gospodarki mieszkaniowej, pracownicy i zarządzający TBS, zarządzający zasobem lokalowym w tym spółdzielnie mieszkaniowe.

Prawnik ze specjalizacją gospodarka mieszkaniowa wieloletni pracownik oraz konsultant w Ministerstwie. Uczestnik prac legislacyjnych w zakresie zarządzania lokalami mieszkalnymi doświadczony szkoleniowiec i praktyk.